¿Vale la pena invertir en cemento y ladrillos?

The Economist publicó ayer una nota muy interesante sobre los precios de la vivienda en varios países angloparlantes y unos cuantos más --Estados Unidos, Irlanda, Gran Bretaña, Australia, España, Holanda-- los cuales han subido dramáticamente en los últimos años. Por ejemplo, en los últimos dos, los precios han subido por arriba de 10% real (después de inflación) anual durante los últimos 6 años. Hay varios factores que explican esto: la caída en las tasas de interés, incentivos fiscales, amplia disponibilidad de crédito y la creencia que, tras la burbuja bursátil (curiosamente, estos países destacan por tener una activa cultura de inversión en acciones), invertir en casas es más seguro y rentable.

¿Y qué hay de México? De acuerdo con un imprecindible informe que publica dos veces al año Bancomer (se puede encontrar aquí), los precios de la vivienda, ajustados por inflación, han caído de forma más o menos constante de 1994 al 2002. En total, la caída supera 20% en ese lapso, salvo en las viviendas más costosas (residencial plus), que acumulan una baja real en su precio de sólo 9% Un inversionista que hubiera invertido su dinero en fondos de inversión de deuda hubiera casi duplicado su dinero, incluso después de inflación, en ese periodo. Según cálculos propios de servilleta, incluso rentando e invirtiendo la misma suma que valía una casa en 1994 en esos fondos, saldría ganando.

Esto probablemente refleja tanto la poca disponibilidad de crédito en los últimos años (lo cual está cambiando, pero ese es otro tema) y la elevada competencia en el sector de desarrollo de vivienda. Sea cual sea la razón, la vivienda ha sido una pésima inversión.

Pero los precios de la vivienda son muy cíclicos. Quien hubiera invertido a fines de los ochenta ganó una fortuna a principios de la década pasada. No obstante, las tendencias a largo plazo tanto en México como en Estados Unidos muestran que, en promedio, la apreciación de las casas ronda entre 1% y 2% anual real. A eso habría que restar los impuestos a la propiedad, el costo de la transacción (que en muchos casos supera el 5% del valor del inmueble) y los gastos en mantenimiento. De esa forma, en términos netos el retorno sería negativo, aunque también habría que tomar en cuenta el subsidio fiscal (muy establecido en EUA, reciente y más limitado en Mëxico) a las hipotecas.

En todo caso, creo que a largo plazo hay opciones más rentables, menos fastidiosas e incluso más seguras para invertir, empezando por los bonos. Dicho esto, al menos que la economía mexicana siga igual o peor, a mediano plazo puede ser una opción decente, tomando en cuenta la baja en las tasas, los estímulos al sector y el alza en el poder de compra de los salarios.