Anatomía del desastre hipotecario en Estados Unidos

Creo que hoy por hoy todos y sus respectivas abuelas se han enterado que hay problemas en el mercado hipotecario de Estados Unidos que están afectando negativamente a los mercados de renta fija y de capitales a escala global. Para despejar mis dudas y mi ignorancia, aquí va un pequeño resumen:

1. ¿De qué hipotecas estamos hablando?
En inglés se les conoce como suprime mortgages. Son hipotecas otorgadas a personas de alto riesgo crediticio. En general, los clientes son personas de ingresos modestos, con bajo poder adquisitivo y otras obligaciones financieras. Como no tenían ingresos suficientes para un préstamo tradicional, las hipotecas que recibieron muchas veces reducían los pagos mensuales cobrando sólo intereses por un cierto periodo, a una tasa preferencial, pero después de ese periodo la tasa se ajusta al alza de manera dramática. Asimismo, estos créditos tienen costos iniciales mayores y frecuentemente exigen enganches mayores que las hipotecas tradicionales. Este estudio explica a detalle las hipotecas de alto riesgo y en Wikipedia hay un resumen pasable.

A esto hay que agregar las malas prácticas de muchos prestamistas, que en aras de aumentar su volumen (y comisiones), prestaron sin exigir una documentación completa y muchas veces sin un enganche adecuado.

2. ¿Cuál es su importancia y magnitud?
Hay muchas estimaciones diferentes. Según Ben Bernanke, estas hipotecas abarcan cerca del 15% del total. Hay otra categoría, las hipotecas "Alt", extendidas a deudores más solventes, pero también con estructuras poco ortodoxas (enganche bajo, poca documentación, amortización diferida) que presentan problemas similars. Big Picture ofrece un gráfico buenísimo de Credit Suisse donde aparece la distribución de hipotecas bursatilizadas en bonos hipotecarios. Ahí parece que estos préstamos vulnerables abarcan casi el 20% del total.

3. ¿Qué pasa con esas hipotecas?
El problema con estas hihpotecas es que la tasa de moratoria está subiendo dramáticamente. Esto se debe al alza en el nivel general de las tasas de interés, así como el ajuste automático en las tasas después del periodo inicial de amortización a tasa baja sin pagos de principal. Según esta nota, la tasa de moratoria de hipotecas de alto riesgo está cerca de 16%, contra 8% hace un año. Naturalmente, esto reduce el valor de los bonos conformados por hipotecas bursatilizadas. Si se combina eso con un alto nivel de apalancamiento se puede entender los quebrantos en algunos hedge funds. Al mismo tiempo, varias empresas dedicadas a la originación de estas hipotecas están al borde de la quiebra y eso afectará a sus acreedores.

4. ¿Y qué tiene que ver esto con el mercado inmobiliario estadounidense?
Mucho y la causalidad es doble. La fuerte alza en los precios de las casas, impulsada por tasas de interés no vistas en 40 años, llevó a una relajación de las condiciones para otorgar créditos (total, la garantía de las hipotecas crecía constantemente en valor).

Este mercado también atrajo a personas que ordinariamente no estarían en posición financiera de comprar; total, si no podían pagar el crédito, siempre podían vender y salir con una ganancia. Pero sucedió lo inevitable: se construyeron demasiadas casas y eventualmente se frenó la apreciación. Ahora, el exceso de viviendas está reduciendo los precios (ver esta gráfica). Muchas veces, el valor de la hipoteca es mayor al de la casa, por lo cual no queda otra opción más que dejar de pagar. Cuando el acreedor toma posesión de la garantía, tiene interés en venderla lo antes posible, lo cual deprime más el valor promedio. Nadie sabe cuándo se tocará fondo.

Aquí el peligro real es que los precios inmobiliarios caigan al grado en que afecten la confianza financiera de los hogares y, como resultado, éstos reduzcan sus compras.