Un reto que todos los países enfrentan es el envejecimiento acelerado de la población. Empresas de todo tipo tendrán que desarrollar productos para el segmento demográfico de mayor crecimiento, que tiene requerimientos muy particulares. A veces, esas necesidades rompen con nuestra manera tradicional de ver las cosas.
Uno de los más interesantes son las hipotecas inversas. En principio, prestar a personas de edad avanzada no suena como un buen negocio. Pero con la estructura correcta, ofrece un ingreso adicional a este grupo y un buen negocio para el banco.
Como explica esta nota, en el caso de BBVA en España se trata de un crédito con garantía hipotecaria extendido a personas mayores a 65 años que tienen un inmueble residencial propio. Con los recursos de ese crédito contratan una renta vitalicia (que es una promesa de pagos mensuales por el resto de la vida que extienden instituciones financieras como aseguradoras a cambio de un pago único). El monto de la renta vitalicia se utiliza para pagar los intereses del crédito y lo que sobra queda en manos del acreedor.
Cuando este muere, los herederos pueden vender el inmueble y liquidar el crédito (quedándose con la diferencia) o renegociar la hipoteca y mantener la propiedad.
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miércoles, octubre 03, 2007
miércoles, septiembre 19, 2007
El futuro de los precios de la vivienda
¿Cuánto bajará el valor de las viviendas en Estados Unidos? Empiezan a aparecer pronósticos, como el que presentó la calificadora Moody's, que espera una caída nacional de 7.7% (es la magnitud de la baja entre el pico y el fondo del ciclo, que se alcanzará a fines de 2008 según esta fuente).
Pero ahora existe una herramienta más poderosa para divisar lo que podría suceder: el precio de los futuros basados en los índices Case-Shiller de precios de viviendas en las principales zonas urbanas de Estados Unidos. Estos contratos cotizan en el Chicago Mercantile Exchange.
El blog Housing Wire ofrece mucha información al respecto.
P.S.
Hoy día los derivados gozan de una mala reputación. Injustamente son culpados de ser la fuente de la crisis actual en los mercados, algo que no es cierto. Como todo, pueden ser abusados. Pero su función central, la repartición de riesgos financieros, es tan vital como siempre. Por algo existen mercados organizados de futuros desde hace más de cien años.
Estos contratos de precios de vivienda sin duda serán de gran utilidad para inversionistas, desarrolladores de vivienda, bancos e incluso propietarios. Es un ejemplo de los beneficios que aporta la innovación financiera.
Pero ahora existe una herramienta más poderosa para divisar lo que podría suceder: el precio de los futuros basados en los índices Case-Shiller de precios de viviendas en las principales zonas urbanas de Estados Unidos. Estos contratos cotizan en el Chicago Mercantile Exchange.
El blog Housing Wire ofrece mucha información al respecto.
P.S.
Hoy día los derivados gozan de una mala reputación. Injustamente son culpados de ser la fuente de la crisis actual en los mercados, algo que no es cierto. Como todo, pueden ser abusados. Pero su función central, la repartición de riesgos financieros, es tan vital como siempre. Por algo existen mercados organizados de futuros desde hace más de cien años.
Estos contratos de precios de vivienda sin duda serán de gran utilidad para inversionistas, desarrolladores de vivienda, bancos e incluso propietarios. Es un ejemplo de los beneficios que aporta la innovación financiera.
viernes, septiembre 07, 2007
Cifras que no checan
Hoy se publicó un informe sobre el empleo en Estados Unidos que resultó ser decepcionante: la nómina no agrícola bajó por 4 mil puestos en agosto, cuando se esperaba una ganancia de 100 mil puestos de trabajo. Pero esa no es la parte relevante.
Resulta increíble que la crisis en los mercados financieros y en el sector de inmuebles residenciales de ese país se siente en todos lados menos en las cifras de empleo.
Para repasar, en semanas recientes nos hemos enterado que el número de viviendas cuya construcción inició bajó 21% en julio (todas las comparaciones respecto al mismo mes de 2006), el número de unidades en construcción cayó 16% anual ese mes, mientras que las ventas de viviendas previamente ocupadas se deslizó 9% anual. Podría seguir y seguir.
Ante esas cifras, uno esperaría que hubiera muchos albañiles y agentes de bienes raíces desempleados. Pero no. El número de trabajadores en la industria de edificación de vivienda cayó sólo 3.5% en agosto respecto al mismo mes del año anterior. Y resulta que el empleo en servicios de bienes raíces (renta, venta y similares) creció 1.5% en ese lapso.
Simple y sencillamente, esto no puede ser cierto. Algo sucede con las cifras de empleo estadounidenses. Tarde o temprano serán revisadas y la sorpresa negativa de este mes será vista como trivial ante las que nos esperan en los próximos meses.
Resulta increíble que la crisis en los mercados financieros y en el sector de inmuebles residenciales de ese país se siente en todos lados menos en las cifras de empleo.
Para repasar, en semanas recientes nos hemos enterado que el número de viviendas cuya construcción inició bajó 21% en julio (todas las comparaciones respecto al mismo mes de 2006), el número de unidades en construcción cayó 16% anual ese mes, mientras que las ventas de viviendas previamente ocupadas se deslizó 9% anual. Podría seguir y seguir.
Ante esas cifras, uno esperaría que hubiera muchos albañiles y agentes de bienes raíces desempleados. Pero no. El número de trabajadores en la industria de edificación de vivienda cayó sólo 3.5% en agosto respecto al mismo mes del año anterior. Y resulta que el empleo en servicios de bienes raíces (renta, venta y similares) creció 1.5% en ese lapso.
Simple y sencillamente, esto no puede ser cierto. Algo sucede con las cifras de empleo estadounidenses. Tarde o temprano serán revisadas y la sorpresa negativa de este mes será vista como trivial ante las que nos esperan en los próximos meses.
jueves, agosto 23, 2007
En defensa de las burbujas
Si eres de aquellos que les gusta desempeñar el papel de abogado del diablo, el argumento de moda es defender burbujas financieras. Daniel Gross, un conocido periodista financiero estadounidense, publicó recientemente un libro donde argumenta que las burbujas no merecen su mala imagen, sino todo lo contrario (lo resume aquí).
En esencia, señala que las burbujas promueven grandes inversiones de alto riesgo en nueva infraestructura (Internet hoy, ferrocarriles hace 150 años) que bajo circunstancias normales no se emprenderían, además de toda clase de inovaciones. Cierto, muchas de esas inversiones resultan ser poco productivas (recordemos todas las punto com inútiles), pero las demás eventualmente transforman la economía y la sociedad.
No es un argumento muy cientifico, pero ciertamente es interesante.
¿Y que hay de la burbuja de bienes raíces en Estados Unidos? Es mucho más difícil defenderla bajo esos criterios. Si bien está relacionada con avances en la bursatilización de hipotecas e ingeniería financiera, no son avances espectaculares y ciertamente ya existían mucho antes del inicio de la burbuja.
Eso no impide que el misterioso Knzn la defiende señalando que era la única alternativa para asegurar una recuperación económica tras la recesión de 2001.
Tiene cierta razón. Las empresas estaban recuperándose de los excesos de la década previa y no estaban contratando. El estímulo fiscal tampoco parecía ayudar más allá de evitar mayores deterioros. En ese sentido, la reducción de la tasa de interés de referencia a 1% fue necesaria para que la gente gastara y sólo tendría confianza para hacerlo en ese entorno si se sentía más rica, es decir, que su casa valiera más.
Pero es claro que la Reserva Federal cometió el error de mantener las tasas bajas por demasiado tiempo y otros reguladores fueron demasiado permisivos al dejar que crecieran prácticas de otorgamiento de crédito peligrosas.
No es algo menor. Las burbujas en inmuebles residenciales son mucho más peligrosas que las bursátiles (afectan a casi todos) y tienen consecuencias negativas mucho más severas (altos niveles de endeudamiento, reducción en niveles de ahorro, inversión excesiva en un activo no productivo y transferencia de riqueza de los futuros compradores a los dueños actuales), sin aportar beneficios importantes de largo plazo.
En esencia, señala que las burbujas promueven grandes inversiones de alto riesgo en nueva infraestructura (Internet hoy, ferrocarriles hace 150 años) que bajo circunstancias normales no se emprenderían, además de toda clase de inovaciones. Cierto, muchas de esas inversiones resultan ser poco productivas (recordemos todas las punto com inútiles), pero las demás eventualmente transforman la economía y la sociedad.
No es un argumento muy cientifico, pero ciertamente es interesante.
¿Y que hay de la burbuja de bienes raíces en Estados Unidos? Es mucho más difícil defenderla bajo esos criterios. Si bien está relacionada con avances en la bursatilización de hipotecas e ingeniería financiera, no son avances espectaculares y ciertamente ya existían mucho antes del inicio de la burbuja.
Eso no impide que el misterioso Knzn la defiende señalando que era la única alternativa para asegurar una recuperación económica tras la recesión de 2001.
Tiene cierta razón. Las empresas estaban recuperándose de los excesos de la década previa y no estaban contratando. El estímulo fiscal tampoco parecía ayudar más allá de evitar mayores deterioros. En ese sentido, la reducción de la tasa de interés de referencia a 1% fue necesaria para que la gente gastara y sólo tendría confianza para hacerlo en ese entorno si se sentía más rica, es decir, que su casa valiera más.
Pero es claro que la Reserva Federal cometió el error de mantener las tasas bajas por demasiado tiempo y otros reguladores fueron demasiado permisivos al dejar que crecieran prácticas de otorgamiento de crédito peligrosas.
No es algo menor. Las burbujas en inmuebles residenciales son mucho más peligrosas que las bursátiles (afectan a casi todos) y tienen consecuencias negativas mucho más severas (altos niveles de endeudamiento, reducción en niveles de ahorro, inversión excesiva en un activo no productivo y transferencia de riqueza de los futuros compradores a los dueños actuales), sin aportar beneficios importantes de largo plazo.
viernes, agosto 10, 2007
La segunda crisis hipotecaria
Sí, en 1998-1999, tras la crisis rusa y el colapso del fondo Long Term Capital, varias empresas estadounidenses especializadas en hipotecas de alto riesgo quebraron. ¿La diferencia con hoy? Pues que en ese entonces el saldo de esos instrumentos era mucho más bajo.
Ese es uno de tantos puntos interesantes que aparecen en un estudio recién publicado del FMI sobre este tema. Es referencia indispensable.
También vale la pena leer este informe del Banco Internacional de Pagos. Ahí argumentan, proféticamente, que estas hipotecas no tradicionales presentaban un reto para los modelos de valuación y administración de riesgo de las instituciones financieras. Por un lado, estos modelos fueron desarrollados con base en hipotecas tradicionales, dirigidas a deudores solventes y con una estructura más sencilla. Por el otro, las hipotecas de alto riesgo son un producto que lleva unos 20 años, un periodo de alto crecimiento, estabilidad, recesiones suaves, tasas de interés a la baja y precios inmobiliarios al alza. En ese sentido, los modelos no están calibrados para manejar un escenario de tasas de interés al alza y precios inmobiliarios a la baja.
El resultado: nadie sabe cuánto valen esas hipotecas y mucho menos los bonos respaldados por ellas, un hecho que alimenta la incertidumbre y la sensación de crisis. Por lo pronto, la Reserva Federal ya empezó a comprar esos bonos, un hecho positivo, pero sin precedentes.
Ese es uno de tantos puntos interesantes que aparecen en un estudio recién publicado del FMI sobre este tema. Es referencia indispensable.
También vale la pena leer este informe del Banco Internacional de Pagos. Ahí argumentan, proféticamente, que estas hipotecas no tradicionales presentaban un reto para los modelos de valuación y administración de riesgo de las instituciones financieras. Por un lado, estos modelos fueron desarrollados con base en hipotecas tradicionales, dirigidas a deudores solventes y con una estructura más sencilla. Por el otro, las hipotecas de alto riesgo son un producto que lleva unos 20 años, un periodo de alto crecimiento, estabilidad, recesiones suaves, tasas de interés a la baja y precios inmobiliarios al alza. En ese sentido, los modelos no están calibrados para manejar un escenario de tasas de interés al alza y precios inmobiliarios a la baja.
El resultado: nadie sabe cuánto valen esas hipotecas y mucho menos los bonos respaldados por ellas, un hecho que alimenta la incertidumbre y la sensación de crisis. Por lo pronto, la Reserva Federal ya empezó a comprar esos bonos, un hecho positivo, pero sin precedentes.
martes, agosto 07, 2007
Víctimas del colapso inmobiliario: Cemex
Empiezo esta serie sobre las empresas más afectadas por los problemas del sector inmobiliario residencial en Estados Unidos con Cemex (no hay un orden particular o motivo para elegir los participantes). En el segundo trimestre de este año reportó una caída en 16% en dólares respecto al mismo periodo de 2006 en ese país, que representa alrededor del 25% de sus ingresos.
Sus volumen de venta en España, otro país que inicia una resaca inmobiliaria, bajaron cerca de 6%. Pese a esto, logró un aumento en ventas (en dólares) de 6%, gracias a la apreciación del euro y fuerte crecimiento en países emergentes, incluyendo México.
Curiosamente, otra cementera mexicana, Grupo Cementos Chihuahua, presenta resultados contrastantes. GCC también entró de lleno al mercado estadounidense mediante adquisiciones, pero con operaciones centradas en infraestructura. El desempeño contrastante en el precio de las acciones de ambas firmas lo dice todo.
Sus volumen de venta en España, otro país que inicia una resaca inmobiliaria, bajaron cerca de 6%. Pese a esto, logró un aumento en ventas (en dólares) de 6%, gracias a la apreciación del euro y fuerte crecimiento en países emergentes, incluyendo México.
Curiosamente, otra cementera mexicana, Grupo Cementos Chihuahua, presenta resultados contrastantes. GCC también entró de lleno al mercado estadounidense mediante adquisiciones, pero con operaciones centradas en infraestructura. El desempeño contrastante en el precio de las acciones de ambas firmas lo dice todo.
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